首批申报的10单商业不动产REITs业态覆盖写字楼、商业综合体、零售物业等，参与主体囊括央企、地方国有龙头企业、优质民企及外资企业。

从市场底层需求来看，我国商业不动产存量规模庞大，截至2025年三季度，全市场商业不动产规模约42万亿元，大量商业资产处于沉淀状态，地方政府与国有企业面临着存量资产承压、降杠杆与化债的迫切需求。商业不动产REITs作为盘活存量资产的重要金融工具，与当前化债政策主线高度契合，成为破解这一发展困境的关键抓手。

国家层面持续强调“盘活存量、做优增量”“提高直接融资比重”的发展导向，推动着REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域延伸，进一步发挥其连接实体资产与资本市场、服务实体经济的核心作用。此次商业不动产REITs开闸，核心政策目标便是通过市场化机制盘活商业不动产存量，优化资源配置；拓宽企业权益融资渠道，推动商业地产行业摆脱传统“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式，实现行业良性循环，同时为实体经济发展注入新的活力。

2025年12月31日，中国证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，首次明确将商业不动产作为独立资产类别纳入REITs试点，成为公募REITs市场发展的关键节点。在2026年全国两会的政策讨论中，“盘活存量资产、扩大有效投资、推动资本市场更好服务实体经济”被多次提及，商业不动产REITs的落地，正是这一宏观政策框架下资本市场服务实体经济的重要实践。

此次商业不动产REITs试点启动，监管部门出台一系列配套政策，形成“1+3+N”的制度框架，明确资产范围、发行要求与政策支持方向，同时依托新政实现多项结构性突破，让申报、审核、发行全流程更具确定性，确保试点工作规范有序推进。（一）明确资产范围，划定准入边界

政策明确可纳入试点的商业不动产类型包括商业零售、商业办公楼、酒店等业态，优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，首批试点项目均布局在上海、广州、深圳等城市核心区域，凸显“优质优先”的核心导向。同时划定资产排除边界，住宅及部分非商业属性、不符合合规要求、运营不稳定的资产被排除在外，资产属性与合规性成为发行的核心前提。

（二）严控发行标准，明确主体要求

政策对项目资质与运营标准提出严格要求，明确底层资产需权属清晰、具备稳定现金流与清晰运营记录，拥有良好资产结构的项目更易成为资本市场核心标的。在发行主体方面，优先支持中央企业、地方重点国企、上市公司以及优质民企和外企，目前发行主体仍以央企和地方国企为核心力量，同时部分民营企业与外资机构也已参与到申报或筹备过程中。此外，政策强调基金管理人须履行主动运营管理责任，提升资产运营效率，保障投资者权益。

（三）创新定价机制，锚定现金流核心

与基础设施REITs固定的收益率要求不同，商业不动产REITs引入与市场基准利率挂钩的市场化定价机制，审核逻辑始终围绕现金流质量展开。其中，收费收入类资产要求基金存续期IRR不低于评估基准日十年期国债收益率+300BP，租赁收入类资产要求未来两年每年净现金流分派率不低于评估基准日十年期国债收益率+150BP，收益率标准与资本市场利率形成动态联动。这一机制下，项目定价高度依赖对未来经营现金流的预测质量，租金预测、出租率假设、收入增长逻辑等均需具备合理性与可验证性。

从首批商业不动产REITs申报项目来看，零售商业与酒店资产占比相对较高，同时涵盖写字楼、商业综合体等业态，申报资产的特征充分反映出当前商业不动产REITs对资产区位、运营能力及现金流稳定性的核心要求，也为后续资产申报提供了清晰的方向参考。

零售商业资产是首批申报中的核心业态，这一特征与消费在我国经济结构中的重要性持续提升密切相关，2025年我国最终消费支出对经济增长贡献率达到52%，消费的支撑作用为零售商业资产带来稳定的发展基础。能够进入REITs申报体系的零售商业资产，多具备鲜明的共性特征：区位上位于一线或强二线城市，或有强劲消费基本面支撑的区域中心城市，且多布局在核心商圈或覆盖周边成熟客群的区域中心；租户结构上，能筛选并吸引运动户外、潮玩、消费电子、国货美妆等增长韧性较强的赛道品牌；运营层面则实现租约管理规范、坪效稳定、运营成本可控、数据可追溯，完成定位升级与租户优化的项目更易被资本市场认可。

酒店资产的纳入，标志着商业不动产REITs体系开始覆盖更具运营属性的资产类别，完善了酒店行业“投-融-建-管-退”的资本闭环，让这一相对小众的资产类别进入主流投资机构视野。酒店资产的业绩表现高度依赖操盘能力与团队协同运营能力，稳定的客源基础、成熟的运营体系、持续的品牌支持和优质的服务能力，是支撑其长期现金流表现的重要因素，多元且均衡的客源结构、稳定的收入来源结构、有效的收益管理策略，也是酒店资产实现稳定现金流的关键。

商业不动产REITs开闸是存量时代的必然选择，更是落实国家“盘活存量资产、扩大有效投资”决策部署的重要举措。随着试点工作的平稳推进，未来商业不动产REITs市场将持续扩容，覆盖的业态将更加丰富，区域布局也将逐步拓展，成为盘活万亿商业存量资产的核心金融工具。

未来，商业不动产REITs将持续成为连接商业不动产实体资产与资本市场的重要桥梁，为地方发展、行业转型与资本市场高质量发展注入持久动力，而那些能够持续创造稳定现金流的优质商业不动产资产，也将在资本市场中获得更长久的发展价值。

（作者：顾文怡）